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Alles Wissenswerte rund um den Werkvertrag

Wer sich für einen Neubau entscheidet, schließt dafür einen Werkvertrag mit einem Bauunternehmen ab. Dieser Werkvertrag unterscheidet sich in vielen Punkten vom Kaufvertrag einer Bestandsimmobilie und hier lesen Sie, worin diese Unterschiede bestehen und worauf Sie beim Abschluss eines Werkvertrags besonders achten müssen.

Die entscheidenden Unterschiede zwischen Kaufvertrag und Werkvertrag

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie oder eines Grundstücks schließen Sie als Käufer einen Kaufvertrag mit dem Verkäufer ab.
Sowohl Grundstück als auch Immobilien können besichtigt werden, Käufer und Verkäufer werden sich einig und als Käufer zahlen Sie den vereinbarten Kaufpreis. Damit erhalten Sie das Eigentum und der Vertrag ist erfüllt. Ein solcher Kaufvertrag über eine Immobilie kann nur unter Mitwirkung eines und Notars getätigt werden und der neue Eigentümer wird nach Zahlung des Kaufpreises in das Grundbuch eingetragen. So sieht der Ablauf beim Kauf einer Bestandsimmobilie oder eines Grundstücks vereinfacht aus.


Anders sieht es aus, wenn Sie bereits ein Grundstück gekauft haben und auf diesem nun einen Neubau errichten lassen wollen. Dazu müssen Sie mit einer Baufirma einen Werkvertrag abschließen. Anders als beim Kaufvertrag wird hier jedoch nicht eine Immobilie, sondern eine Leistung, nämlich der Bau eines Hauses oder einer Wohnung, vertraglich vereinbart, woraus sich rechtlich große Unterschiede ergeben.


Darüber hinaus sind einige Mischformen möglich, wenn beispielsweise ein Neubau von einem Bauträger gekauft wird. In diesen Fällen werden sowohl ein Kaufvertrag als auch ein Werkvertrag abgeschlossen, da das Grundstück in der Regel mit verkauft wird. Außerdem kann es auch beim Kauf einer Bestandsimmobilie zum Abschluss eines Werkvertrages kommen, wenn der Verkäufer sich vertraglich verpflichtet, umfassende Bauleistungen zur Sanierung oder Modernisierung vorzunehmen.

Aus diesen Gründen ist die Unterscheidung zwischen Werkvertrag und Kaufvertrag wichtig

Rechtlich ist es sehr wichtig, zwischen Kaufvertrag und Werkvertrag zu unterscheiden. Der wichtigste Unterschied besteht in der Gewährleistung.
Wird ein Kaufvertrag über eine Immobilie abgeschlossen, so gilt der Grundsatz “ gekauft wie gesehen“.


So können zum Beispiel Schäden an der Immobilie, die dem Käufer vor dem Kauf nicht aufgefallen sind, im Nachhinein nicht mehr bemängelt werden. Ausnahmen bilden einzig versteckte Mängel, über die der Verkäufer Kenntnis hatte und die er dem Käufer arglistig verschwiegen hat. Auch Mängel, die erst nach dem Kauf auftreten, gehen zu Lasten des Käufers und berechtigen nicht zu einer Kaufpreisminderung oder Wandlung.

Ganz anders sieht es im Bereich der Gewährleistung beim Werkvertrag aus. Hier gilt eine 5-jährige Gewährleistungsfrist, die im BGB geregelt ist. Während dieser Gewährleistungsfrist haftet der Bauunternehmer für auftretende Mängel, denn nicht immer sind Baumängel offensichtlich und in einigen Fällen treten sie erst nach Jahren zutage.

Darauf müssen Sie bei der Unterzeichnung eines Werkvertrags besonders achten

Auch die Formulierungen und Inhalte eines Werkvertrags unterscheiden sich stark von denen eines Immobilienkaufvertrages. Während Sie bei einem Kaufvertrag die Möglichkeit haben, die Immobilie genauestens zu prüfen und unter die Lupe zu nehmen und gegebenenfalls auch von einem Sachverständigen untersuchen zu lassen, fällt diese Möglichkeit bei einem Werkvertrag weg. 

Die durch den Werkvertrag erworbene Immobilie existiert sozusagen nur auf dem Papier und daher ist es von größter Wichtigkeit, den Vertrag sehr gründlich zu prüfen, denn nur was im Vertrag explizit angegeben ist, ist auch Bestandteil der erworbenen Leistung.
Oft wird beispielsweise mit schlüsselfertigen Immobilien geworben, während sich im Kleingedruckten unterschiedliche Klauseln finden, die dieses Versprechen einschränken. Dazu gehören beispielsweise Formulierungen wie

  • ohne Malerarbeiten
  • ab Oberkante Bodenplatte
  • Bodenbeläge nicht inbegriffen

Für den Käufer bedeutet das, dass viele Leistungen nur gegen zusätzliche Bezahlung erbracht werden und nicht Bestandteil des Werkvertrags sind.
Die Formulierung ab Oberkante Bodenplatte bedeutete beispielsweise, dass zunächst alle Erdarbeiten und die Verlegung der Bodenplatte gesondert gezahlt werden müssen, bevor mit den im Werkvertrag vereinbarten Leistungen überhaupt begonnen wird.


Oftmals lassen sich Kunden auch von hochwertig ausgestatteten Musterhäusern blenden, doch im Werkvertrag werden viele der Ausstattungsmerkmale wie beispielsweise eine hochwertige Einbauküche, hochwertige Badausstattung oder hochwertige Fußböden nicht erwähnt oder gar ausgeschlossen. Hier ist bei der Prüfung des Vertrags daher sehr große Sorgfalt und Gründlichkeit notwendig.

Diese Punkte sollten im Werkvertrag klar geregelt sein

Um sicher zu sein, dass Sie nach Unterzeichnung des Werkvertrags auch wirklich das bekommen, was Sie erwarten, sollten folgende Dinge im Werkvertrag ganz klar geregelt sein 

  • ein genaues Datum des Baubeginns 
  • ein Datum zur Fertigstellung des Baus 
  • eine genaue Auflistung aller zu erledigenden Aufgaben 
  • eine genaue Definition des Zustandes des Neubaus nach Fertigstellung
  • eine detaillierte Aufzählung aller vereinbarten Ausstattungsmerkmale 
  • eine Wertangabe bezüglich des Sanitäreinrichtung, der Einbauküche oder der Bodenbeläge
    (Parkettboden im Wert von xx €/Quadratmeter, Einbauküche im Wert von xx €) 
  • eine Erschließung Klausel 

Darüber hinaus sollten Sie unbedingt darauf achten, keine Verträge zu unterschreiben, in denen eine Gewährleistungsfrist von weniger als 5 Jahren festgelegt wird.

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