Die Besonderheiten eines Kaufvertrags bei Bauträgerimmobilien

Soll statt einer Bestandsimmobilie ein Neubau gekauft werden, haben die Käufer die Wahl zwischen dem Neubau in Eigenregie und dem Kauf einer Bauträgerimmobilie. Viele Käufer entscheiden sich dazu, eine Bauträgerimmobilie zu kaufen, doch beim Kaufvertrag einer solchen Immobilie gibt es einiges zu beachten.

Lesen Sie hier, worauf Sie beim Kaufvertrag von Bauträger Immobilien in Stuttgart und Umgebung besonders achten müssen und wie sich der Vertrag von einem normalen Immobilienkaufvertrag unterscheidet.

Wird eine Bestandsimmobilie erworben, schließt der Käufer in der Regel einen normalen Immobilienkaufvertrag ab. Entschließt er sich zum Neubau in Eigenregie, wird in der Regel ein Kaufvertrag für den Grundstückserwerb geschlossen sowie ein gesonderter Werkvertrag mit dem Bauunternehmen.

Bei einem Bauträgervertrag handelt es sich jedoch um eine Mischung aus Kaufvertrag und Werkvertrag, denn der Bauträgervertrag beinhaltet Grundstückskauf und Neubau zugleich.

Mit dem Kaufvertrag wird das Grundstück erworben und mit dem Werkvertrag ein Vertrag über den Neubau geschlossen. Durch diese Kombination ist der Bauträgervertrag oftmals deutlich komplexer als es ein Immobilienkaufvertrag ohnehin schon ist und er muss daher auf Herz und Nieren geprüft werden.

Ein Bauträgervertrag bringt einige Stolpersteine mit sich, denen Sie besondere Beachtung schenken sollten. Dazu gehören insbesondere die folgenden Punkte:

• Einige Bauträger werben mit niedrigeren Kosten, wenn nur der Kaufvertrag für das Grundstück notariell beurkundet wird. Dies wird als verdecktes Bauträgermodell bezeichnet und die Kunden laufen dabei Gefahr, ihre Gewährleistungsrechte zu verlieren, wenn beim Werkvertrag etwas schiefläuft. Lassen Sie daher unbedingt immer den gesamten Bauträgervertrag, also Kaufvertrag und Werkvertrag, notariell beurkunden.
• Beim Bauträgervertrag ist sehr genau auf die Formulierungen und die Wortwahl im Vertrag zu achten. Dort werden oft Klauseln und Formulierungen wie beispielsweise „bezugsfertiges Haus“ oder „vollständig fertiggestelltes Haus“ benutzt. Diese Begriffe dürfen nicht verwechselt werden, denn sie beschreiben meist wirklich das, was aus dem Wortsinn hervorgeht. So ist nur das vollständig fertiggestellte Haus auch wirklich fertig und es wurden es sämtliche Arbeiten erledigt sowie Mängel beseitigt, die bei der Abnahme zu Tage treten können. Ein bezugsfertiges Haus hingegen ist lediglich bezugsfertig, was bedeutet, man kann einziehen, doch es sind längst nicht alle Arbeiten erledigt.
• Ebenfalls sehr wichtig ist die Baubeschreibung, die im Bauträgervertrag enthalten ist. Generell gilt, dass nur die Arbeiten, die explizit im Bauträgervertrag aufgelistet sind, auch ausgeführt werden. Eine Badausstattung oder ein Parkettfußboden, die in einer Musterwohnung ausgestellt sind, sind daher nicht zwingend Bestandteil des Vertrages. 

Ebenso sollte darauf geachtet werden, das beispielsweise bei Bodenbelägen ein Quadratmeterpreis angegeben wird, sonst kann es schnell passieren, dass die eigene Wohnung statt des erwarteten hochwertigen Parketts nur mit preisgünstigem Laminat ausgelegt wird

• Achten Sie auf jeden Fall auf die Bauzeit.
  Der Bauträgervertrag sollte ein konkretes Datum enthalten, zu dem die Immobilie fertiggestellt ist. Auch hier muss wieder zwischen den Begriffen bezugsfertig, schlüsselfertig und vollständig fertiggestellt unterschieden werden
• Alle Sonderwünsche müssen schriftlich im Bauträgervertrag festgehalten werden
• Der Bauträgervertrag muss eine Erschließungskostenregelung beinhalten, da der Käufer sonst im schlimmsten Fall die Kosten. die beispielsweise für die Wasser- und Abwasserversorgung anfallen, extra zahlen muss 

Auch hinsichtlich der Bezahlung unterscheidet sich eine Bauträgerimmobilie vom Kauf einer Bestandsimmobilie. Während der Kaufpreis für eine Bestandsimmobilie in der Regel auf einmal gezahlt wird, kann der Kaufpreis für die Bauträgerimmobilie in bis zu sieben Raten aufgeteilt geteilt werden. Die Höhe der Raten richtet sich dabei nach dem Baufortschritt und ist genau festgelegt: 

• 30 % der Kosten nach Beginn der Erdarbeiten 
• 28 % der Kosten nach der Fertigstellung des Rohbaus einschließlich der Zimmererarbeiten 
• 5,6 % der Kosten für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen 
• Je 2,1 % für 

             o die Rohinstallation der Elektroanlagen 

             o die Rohinstallation der Sanitäranlagen 

             o die Rohinstallation der Heizungsanlagen 

• 7 % der Kosten für den Fenstereinbau inklusive Verglasung 
• 4,2 % der Kosten für den Innenputz ohne Beiputzarbeiten 
• 2, 1 % der Kosten für den Estrich 
• 2,8 % der Kosten für Fliesenarbeiten im Sanitärbereich 
• 8,4 % der Kosten mit Erreichen der Bezugsfertigkeit 
• 2,1 % der Kosten für die Fassadenarbeiten 
• 3,5 % der Kosten nach vollständiger Fertigstellung

Haben Sie Fragen zum Kaufvertrag einer Bauträgerimmobilie oder möchten Sie eine Immobilie in Stuttgart und Umgebung erwerben, stehen wir Ihnen als erfahrener Immobilienmakler in Stuttgart und Umgebung gern mit Rat und Tat zur Seite.